Блог
Сдача физическим лицом своего имущества в аренду
Наша практика показывает, что имеющие коммерческую недвижимость граждане очень часто используют таковую в качестве дополнительного источника дохода путем сдачи в аренду. Это могут быть офисные либо торговые помещения, производственные здания, склады, а также земельные участки (жилые дома, квартиры, дачи стоят особняком и нижеприведенные примеры претензий к ним не имеют отношения).
При этом, собственники не спешат регистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя, считая, что такая деятельность не является предпринимательской и проходить обязательную процедуру регистрации в этом качестве не требуется.
В таком положении собственники могут находиться в течение длительного времени, не подозревая, что к ним могут быть претензии.
Претензия № 1. Регистрация ИП.
Определение предпринимательской деятельности дано в статье 2 Гражданского кодекса РФ под которой понимается «самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение, прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг. Лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность, должны быть зарегистрированы в этом качестве в установленном законом порядке, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом».
Если разобрать признаки предпринимательской деятельности, то получается, что это:
- деятельность по продаже товаров, выполнению работ или оказанию услуг;
- рисковая деятельность, что предполагает вероятность получения как положительного, так и отрицательного финансового результата;
- систематическая деятельность, то есть получение дохода два и более раза от продажи одних и тех же товаров, работ или услуг.
В соответствии с Гражданским кодексом РФ сдача имущества в аренду признается оказанием услуг. Поэтому, в случае сдачи имущества в аренду на несколько месяцев и получения от этой услуги нескольких платежей (например, за январь, февраль, март, апрель) - уже подпадает под признаки предпринимательской деятельности.
Осуществление предпринимательской деятельности предполагает не только право извлекать доход от использования имуществом, но и обязанность государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя, либо регистрации юридического лица.
Это следует из процитированной выше статьи 2 Гражданского кодекса РФ и статьи 23 того же кодекса, в соответствии с которой гражданин вправе заниматься предпринимательской деятельностью без образования юридического лица с момента государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя.
Для юридического лица предусмотрена обязательная регистрация, до прохождения которой юридического лица не существует (право и дееспособность юр.лица возникает только после гос.регистрации).
Осуществление предпринимательской деятельности без соответствующей регистрации находится под запретом и карается государством.
Так, в соответствии с пунктом 1 статьи 14.1 Кодекса РФ об административных правонарушениях осуществление предпринимательской деятельности без государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя или без государственной регистрации в качестве юридического лица влечет наложение штрафа в размере от 500 руб. до 2 000 руб.
Но возможен и вариант по хуже. В статье 171 Уголовного кодекса РФ установлена ответственность за осуществление предпринимательской деятельности без регистрации, если это деяние причинило крупный ущерб гражданам, организациям или государству либо сопряжено с извлечением дохода в крупном размере.
Крупным ущербом в силу примечания к статье 170.2 данного Кодекса признается ущерб в сумме, превышающей 2 250 000 руб.
В соответствии с пунктом 12 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 18.11.2004 N 23 "О судебной практике по делам о незаконном предпринимательстве и легализации (отмывании) денежных средств или иного имущества, приобретенных преступным путем" (с изменениями, внесенными Постановлением Пленума от 23.12.2010 N 31) под доходом следует понимать выручку от реализации товаров (работ, услуг) за период осуществления предпринимательской деятельности без вычета произведенных лицом расходов.
То есть, если от сдачи в аренду заработать 2 250 000 руб. и обладать всеми признаками предпринимательской деятельности, то можно быть привлеченным к уголовной ответственности и не важно, как долго Вы получали доход.
Сгустим краски. Представим ситуацию сдачи в аренду производственного помещения в аренду со стоимостью за 1 календарный месяц 100 000 руб. За 23 месяца аренды доход такого не предпринимателя составит 2 300 000 руб.
Иными словами, за два неполных года можно превратиться в преступника, не подозревая об этом.
Претензия № 2. Налоги от аренды.
Налоговые органы могут потребовать уплатить налоги таким образом, как если бы физическое лицо зарегистрировалось в качестве предпринимателя.
Такое полномочие следует из статьи 11 Налогового кодекса РФ, в соответствии с которой физические лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, но не зарегистрировавшиеся в качестве индивидуальных предпринимателей в нарушение требований гражданского законодательства Российской Федерации, при исполнении обязанностей, возложенных на них настоящим Кодексом, не вправе ссылаться на то, что они не являются индивидуальными предпринимателями.
На практике это выгладит следующим образом.
Сдаете Вы имущество в аренду и получаете 100 000 руб. в месяц.
Поступления денег от аренды является доходом и подлежит обложению налогом на доходы физических лиц (пункт 1 статьи 208 Налогового кодекса РФ) и налогом на добавленную стоимость (пункт 1 статьи 146 и пункт 2 статьи 153 Налогового кодекса РФ).
Из этого следует, что с указанной суммы необходимо рассчитать налоги и уплатить их в бюджет.
При этом, если имущество сдается в аренду организации или индивидуальному предпринимателю, то таковые должны сами рассчитать сумму налога и уплатить таковую в бюджет, удержав при выплате. Поэтому, очень часто в описанном случае НДФЛ уже оплачен и дополнительно никаких претензий не будет.
Но в 99% случаев физические лица не знают об обязанности платить НДС, и подобная информация приводит в недоумение.
Да, действительно, платить НДС необходимо. Это общее правило.
Но, из него есть исключения, чтобы не платить НДС.
А именно, если за 3 предшествующих последовательных календарных месяца сумма выручки не превысила 2 000 000 руб., то в налоговую инспекцию можно написать уведомление об освобождении от исполнения обязанностей налогоплательщика. При этом, такое уведомление можно написать задним числом и его примут, то есть освободят от обязанности платить неуплаченный НДС (такая возможность подтверждена Верховным Судом РФ, например, в кассационном определении от 09.10.2019 № 4-КА19-19), за прошлые периоды аренды.
Претензия № 3. Налоги от продажи арендного имущества.
Имущество, используемое в коммерческой деятельности, при продаже подлежит обложению налогом на доходы физических лиц на 100%.
Многие подумают, что продажа такого имущества, как и любая квартира, освобождается от уплаты налогов при владении от 3 (5) лет. Но это опасное заблуждение. Подобная возможность не распространяется на имущество, которое используется в предпринимательской деятельности. Это следует из буквального прочтения пункта 17.1 статьи 217 Налогового кодекса РФ, в соответствии с которым не подлежит освобождению от налогообложения доход от реализации недвижимого имущества, «непосредственно используемого в предпринимательской деятельности» (за исключением жилых домов, квартир, помещений, садовых домов, а также транспортных средств).
Таким образом, количество лет владения не имеет никакого значения, если производится сдача в аренду, скажем, офиса или производственного помещения.
Также нет у продавца права применить вычеты либо расходы, на приобретение этого имущества. Такие расходы предоставляются «вместо имущественного налогового вычета», право на который может иметь место только в случае продажи жилых домов, квартир, садовых домов и т.п. (пункт 2 статьи 220 Налогового кодекса РФ).
То есть, владея коммерческой недвижимостью, вне зависимости от факта использования таковой в предпринимательской деятельности, физическое лицо в принципе не имеет возможности учесть расходы на его приобретение в порядке статьи 220 Налогового кодекса.
Отдельно следует остановиться на профессиональных налоговых вычетах.
Есть такой термин, закрепленный в Налоговом кодексе РФ «профессиональные налоговые вычеты» (статья 221 Налогового кодекса РФ).
По сути, это специальный порядок учета расходов, уменьшающих налог к уплате, которым могут воспользоваться предприниматели.
Данной статьей закреплено право предпринимателя, в случае продажи своего коммерческого имущества, учесть расходы на его приобретение (строительство, ремонт).
Но, указанный порядок распространяется ТОЛЬКО на предпринимателей. Такое условие также прямо и буквально установлено в Налоговом кодексе РФ (статья 221 НК РФ). Этой же позиции придерживаются налоговые органы.
Из указанного получается безвыходная ситуация. Если имущество сдает в аренду физическое лицо, не зарегистрированное в качестве предпринимателя, то при продаже названного имущества придется платить налог со свей суммы цены реализации, без возможности освобождения либо снижения налога.
Однако, такой подход является несправедливым.
Представим себе, что Вы зарегистрированы в качестве индивидуального предпринимателя и продаете коммерческую недвижимость. В этом случае Вы имеете право на расходы, связанные с его приобретением, ремонтом и т.п.
Но, если процедуру регистрации ИП не прошли, то на расходы не придется рассчитывать и платить налог «по полной».
Последствия разные и все основано только на том, зарегистрировался ли человек индивидуальным предпринимателем или нет.
Вместе с тем, как уже было указано, отсутствие факта регистрации налоговая инспекция не считает препятствием для того, чтобы начислять налоги к уплате не предпринимателю как предпринимателю.
Так почему же не предпринимателю не дать возможность учитывать не только доходы как предпринимателю, но и расходы?
Ранее налоговая инспекция не «видела» оснований для предоставления профессиональных налоговых вычетов не зарегистрированному в качестве ИП лицу, однако суды такую позицию не поддержали.
Верховным Судом РФ подтверждена возможность физического лица – не предпринимателя, пользоваться профессиональными налоговыми вычетами при продаже имущества, используемого в коммерческой деятельности (Определение № 309-ЭС20-22246 от 28.01.2021):
«….при определении налоговым органом сумм налогов, подлежащих уплате налогоплательщиком в бюджетную систему Российской Федерации, расчетным путем должны быть определены не только доходы налогоплательщика, но и его расходы.».
«..налогоплательщику должно быть предоставлено право на учет профессиональных расходов, связанных с возникновением объекта налогообложения, несмотря на отсутствие статуса индивидуального предпринимателя и не декларирование полученных доходов».
Таким образом, не смотря на отсутствие статуса индивидуального предпринимателя, физическому лицу при продаже коммерческой недвижимости можно воспользоваться профессиональными налоговыми вычетами и уменьшить подлежащий уплате налог.
Выводы:
Регистрироваться в качестве предпринимателя - это обязанность, установленная законом. Тем не менее, отсутствие регистрации - не означает невозможность извлечения дохода от сдачи в аренду и в некоторых случаях позволяет пользоваться правами, которые имеются у предпринимателя, в том числе с целью оптимизации налогообложения.