Как убыточным управляющим компаниям и ТСЖ сэкономить на налогах и почему переход с «упрощёнки» на общую систему налогообложения для них может стать выгоднее?

В настоящее время всё чаще появляются примеры неправильной организации налогового учёта среди небольших управляющих компаний и ТСЖ обслуживающих многоквартирные дома. При этом, мною не редко усматривается, что деятельность таких УК и ТСЖ убыточна, но поскольку большинство из них применяют «упрощёнку» с объектом налогообложения «доходы-расходы» они вынуждены даже при убыточной деятельности платить минимальный налог, который бухгалтеры, шутя, называют «налог с убытка», в размере 1-го процента от полученных доходов за год.

 Что мы рекомендуем?

Если деятельность вашей УК или ТСЖ убыточна, если вы реализуете коммунальные услуги, приобретённые непосредственно у ресурсоснабжающих организаций, а услуги по обслуживанию (содержанию и ремонту) многоквартирных домов, приобретённые у подрядчиков, то уходите с «упрощёнки» на общую систему налогообложения.

 О чём речь?

А речь идёт о том, что в налоговом кодексе, есть мало кем-то применяемая статья 145. Согласно названной статье, организации и предприниматели имеют право на освобождение от исполнения обязанностей налогоплательщика, связанных с исчислением и уплатой НДС, если за три предшествующих последовательных календарных месяца сумма выручки от реализации товаров (работ, услуг) этих организаций или предпринимателей без учета налога не превысила в совокупности два миллиона рублей.

То есть, если выручка от реализации работ (услуг) без учёта НДС не превышает в среднем 666 000 рублей в месяц за три предшествующих последовательных календарных месяца, то УК и ТСЖ могут освободить себя от исполнения обязанностей налогоплательщика по уплате НДС, а прибыли у вас нет, потому что изначально мы рассматриваем условия, когда УК и ТСЖ убыточны.

 Приятное дополнение

Одновременно с реализацией права на освобождение от исполнения обязанностей налогоплательщика по уплате НДС, предусмотренного статьёй 145 НК, вы можете применять льготу по НДС при реализации коммунальных услуг и услуг по обслуживанию жилых помещений (пп. 29, 30 п. 3 ст. 149 НК). 

Однако этой льготой можно воспользоваться при соблюдении следующих условий:

• коммунальные услуги должны быть приобретены непосредственно у ресурсоснабжающих организаций. При этом нужно учитывать, что к коммунальным услугам относится плата за холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение и отопление (ч. 4 ст. 154 ЖК);
• коммунальные услуги реализованы по стоимости, соответствующей стоимости их приобретения у ресурсоснабжающей организации (с учетом входного НДС).

В таком же порядке освобождается от НДС и выполнение работ (оказание услуг) по обслуживанию (содержанию и ремонту) общего имущества в многоквартирных домах. 

То есть льготой по НДС можно воспользоваться, если:

• работы (услуги) приобретены у подрядчиков (организаций и предпринимателей), которые их выполняют (оказывают), в том числе и с привлечением субподрядчиков. При этом нужно учитывать, что содержание имущества в многоквартирных домах включает в себя работы (услуги), перечисленные в пункте 11 Правил, утвержденных постановлением Правительства от 13.08.2006 № 491;
• работы (услуги) реализованы по стоимости, соответствующей стоимости их приобретения (с учетом входного НДС).

ВАЖНО!

1. Если УК и ТСЖ реализуют работы (услуги), выполненные (оказанные) собственными силами, либо по цене выше стоимости их приобретения, льготы, предусмотренные подпунктами 29 и 30 пункта 3 статьи 149 НК, не применяются.
2. Дополнительным условием для использования льготы является выполнение работ по обслуживанию (содержанию и ремонту) общего имущества в многоквартирных домах в рамках договора управления многоквартирным домом. Требования к такому договору установлены статьей 162 ЖК.
3. Если подобные работы (услуги) выполняются (оказываются) в рамках договора, не соответствующего требованиям статьи 162 ЖК, льгота, предусмотренная подпунктом 30 пункта 3 статьи 149 НК, не применяется. Подтверждает такой вывод Минфин в своём письме от 06.08.2010 № 03-07-11/345.

 Обратите внимание!

Льготы по НДС при реализации коммунальных услуг и при выполнении работ по обслуживанию (содержанию и ремонту) общего имущества в многоквартирных домах предоставляются независимо от того, кому эти услуги (работы) оказаны (выполнены): населению или организациям (письмо Минфина от 30.04.2010 № 03-07-07/21), собственникам или арендаторам (пользователям) помещений (письмо ФНС от 28.05.2010 № ШС-37-3/2791).

 Как определить лимит выручки для реализации права, предусмотренного статьёй 145 НК?

Предельную величину выручки для освобождения от исполнения обязанностей налогоплательщика, надо определить исходя из выручки от реализации товаров (работ, услуг) за три предшествующих последовательных календарных месяца. Например, если организация или предприниматель приняли решение воспользоваться таким правом с 1 апреля, предельную величину доходов определяйте с учетом выручки за январь, февраль и март без учёта НДС.

ВАЖНО!

При этом выручку по операциям, необлагаемым НДС по статье 149 НК, не учитывайте! Такой порядок подтверждается письмом ФНС от 12.05.2014 № ГД-4-3/8911 и пунктами 3 и 4 постановления Пленума ВАС от 30.05.2014 № 33.

 Как реализовать право, предусмотренное статьёй 145 НК?

Реализация права на освобождение от уплаты НДС носит уведомительный характер. Чтобы воспользоваться освобождением, необходимо подать или отправить по почте в налоговую инспекцию не позднее 20-го числа месяца, с которого организация или предприниматель решили воспользоваться освобождением от уплаты НДС (абз. 3 п. 3 ст. 145 НК):

• уведомление об использовании права на освобождение по форме, утвержденной приказом Минфина от 26.12.2018 № 286н;
• выписку из Бухгалтерского баланса;
• выписку из книги продаж.

Если организация перешла с «упрощенки» на общую систему налогообложения, в налоговую инспекцию предоставляется уведомление и книга учета доходов и расходов. Предприниматели подают в налоговую инспекцию уведомление, выписку из книги продаж и выписку из книги учета доходов и расходов и хозяйственных операций (п. 3 и 6 ст. 145 НК).

Таким образом, применяя освобождение от исполнения обязанностей налогоплательщика, связанных с исчислением и уплатой НДС, в соответствии со ст. 145 НК РФ, вам не надо.

• уплачивать в бюджет НДС;
• представлять налоговые декларации по НДС, за исключением случаев, когда вы являетесь налоговыми агентами;
• уплачивать в бюджет налог на прибыль, поскольку деятельность убыточная;
• избавиться от «налога на убыток» при УСН;
• избавиться от споров из ФНС по включению в доходную базу сумм оплат, поступившие за коммунальные услуги и пристального внимания по применению ККТ;

В итоге у УК или ТСЖ остается только декларация по налогу на прибыль.

О чём не стоит забывать!

1. При сочетании статей 145 и 149 НК у налоговиков существует разное мнение по вопросу представления декларации по НДС. Поэтому лучше конечно этот вопрос уточнить в ИФНС по месту регистрации индивидуальным запросом;

2. Предельная выручка для расчета лимита по статье 145 НК считается по правилам бухгалтерского учета;

3. Предельного лимита выручки для целей применения статьи 149 НК нет;

4. При одновременном применении статей 145 и 149 НК раздельный учёт не ведётся, поскольку нет облагаемых операций;

5. Счета-фактуры на реализацию покупателям выписываются без НДС и регистрируются в книге продаж;

6. Необходимо сменить настройки ККТ, чтобы сумма расчёта по чеку указывалась без НДС;

7. Необходимо обеспечить строгий контроль за размером выручки, поскольку при превышении лимита с 1-го числа месяца, в котором выручка превысит лимит, право на освобождение будет утрачено;

8.Необходимо внести изменения в учётную политику для целей ведения бухгалтерского и налогового учёта организации;

9. Освобождение предоставляется на срок 12 месяцев (п.4 ст.145 НК РФ);

10. Необходимо восстановить НДС, который приняли к вычету по нереализованным товарам, неиспользованным материалам, недоамортизированным основным средствам и т.д. при их наличии на балансе в квартале, предшествующем получению права на освобождение от исполнения обязанностей налогоплательщика по уплате НДС.

И, наконец, одновременно применять статьи 145 и 149 правомерно и это 

НЕ СХЕМА УХОДА ОТ УПЛАТЫ НАЛОГОВ.