Перепланировки - подходит ли ваша квартира для ипотеки?

Очень часто ипотека является единственным способом решения жилищных проблем. А, как показывает практика, количество объектов недвижимости с перепланировками составляет более 60%. Это значит, что в 60% случаев могут возникнуть проблемы с получением ипотеки.

Когда мы стали разбираться с проблемами, связанными с перепланировками, нам понадобилась консультация эксперта в этой области. Тогда сотрудники Департамента оценки ООО «Инвестаудит» провели плодотворную встречу с Исполнительным директором Юридической компании «Федерал» по вопросам согласования перепланировок в жилых помещениях.

Сейчас хотим поделиться лишь частью проблем, связанных с перепланировками, с которыми сталкиваются оценщики во время анализа технической документации при составлении отчета для Банка.

Напомним, для того, чтобы изготовить качественный отчет, необходимы достоверные исходные данные об объекте оценки:

• правоподтверждающие документы или выписка ЕГРН;
• и, что очень важно, технические документы!

Без суда не узаконить.

В первую очередь, во время нашей встречи с «Федералом» мы определились с теми видами перепланировок, которые точно нельзя узаконить в досудебном порядке и которые периодически встречаются в нашей практике при оценке для целей ипотечного кредитования.

Это такие виды перепланировок, как:

•  демонтаж части или полностью несущей стены.
•  изменение границ санузла или кухни за счет жилой площади и/или кухни.                                                                                     (однако, если это 1 этаж или под оцениваемым объектом находится нежилое помещение – узаконивание возможно).
• перенос кухни в жилые и нежилые помещения квартиры.
• монтаж балкона/лоджии/оборудование козырьков.
• вынос мокрых точек в жилые помещения.
• перенос нагревательных элементов на площадь летних помещений.
• демонтаж оконных блоков с подоконником в панельных домах.

Если вы продаете или покупаете квартиру с одной из таких перепланировок, то ипотека - это не ваш вариант, пока не приведёте документы в соответствие.

Свободная планировка - действительно ли она «свободная»?

Что касается понятия «Свободная планировка», мы убедились в том, что это всего лишь маркетинговый ход, который используют застройщики, а законодательно данное понятие никак не закреплено. Хорошо, если собственник решил не устанавливать никаких перегородок, тогда все просто. Но, если вы самостоятельно распланировали квартиру свободной планировки, то потребуется получить разрешение на перепланировку или переоборудование помещения.

Такое понятие как «Комната-кухня» в качественных технических документах не должно существовать, а зона кухни всегда должна быть выделена – на плане обозначается пунктирной линией в таких ситуациях.

При наличии газовой плиты в квартире, если проем из кухни ведет в комнату, на кухне должна быть дверь. Т.е. не допускается устройство проемов между жилыми комнатами и газифицированными кухнями без плотно закрывающейся двери.

---

Ошибки в технических документах или «как подстелить соломки»

Часто встречающиеся ошибки в технических паспортах:

• оконный блок нарисован неверно относительно расположения дверей на лоджию или балкон;
• когда на плане нарисовано 2 окна на двух стенах комнаты в не угловой квартире;
• фактический этаж расположения квартиры не соответствует тому, что указано в документах и др.

Разберем первый пример наглядно и то, как действовать в таких ситуациях.

Если в квартире действительно ничего не менялось со времен постройки вашего дома, то данную ошибку должен исправить тот, кто ее допустил.

На практике это происходит так - вам необходимо обратиться к составителю вашего технического паспорта (заранее можно вооружиться поэтажным планом всего здания, который есть в управляющей компании или ТСЖ). Составитель вашего техпаспорта может в вашем же документе сделать соответствующие отметки, поставить дату, подпись и печать в подтверждение исправления технической ошибки.

Да, согласны, что это лишняя трата времени и сил! Но, в противном случае, без этих отметок, поскольку несоответствие налицо, мы будем вынуждены описать данную перепланировку и внести соответствующие отметки в отчет об оценке. Тогда банк, исходя из своих стандартов, будет принимать решения об условиях выдачи (или не выдачи) ипотечного кредита.

Убедитесь в том, что ваши документы отражают реалии, заблаговременно!

Берегите себя, своё время и деньги.