Оценка земельного участка. Как узнать рыночную стоимость земельного участка

Владение таким активом как земельный участок, сопряжено с решением многочисленных вопросов о его стоимости, ликвидности, доходности. Рыночную стоимость участка хотят знать и собственники, и арендаторы земли. Поскольку это довольно надежный актив, для эффективного использования необходимо провести оценку рыночной стоимости, чтобы оперировать в различных ситуациях:

• выставить земельный участок на аукцион или торги;
• передать участок во временное пользование за плату;
• оценить адекватность арендных платежей;
• получить кредит под залог участка;
• для купли-продажи участка;
• земельный участок составляет часть уставного капитала;
• для привлечения инвесторов.

Независимая рыночная оценка земельного участка, проведенная в соответствии с законодательством, позволит принять верное решение обладателю такого актива.

---

Как происходит оценка земельного участка.

Процедура оценки земельного участка начинается с первичной консультации экспертов с заказчиком услуги и выглядит поэтапно примерно следующим образом:

1. Заключается договор на оценку земельного участка. 
2. Изучаются все документы, имеющие отношение к объекту.
3. Проводится сбор и дальнейший анализ полученной информации о физическом и юридическом состоянии участка.
4. Определяются методы оценки и проведения расчетов. 
5. Проводится визуальное обследование земельного участка с привязкой к местоположению и фотофиксацией.
6. Составление отчета о стоимости земли.
7. Передача документов заказчику.

Согласно ст. 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

• одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
• стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
• объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
• цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
• платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

В нынешнее время стоимость земли рассчитывается с учетом ее эффективного использования. Устанавливаются все ее физические и юридические характеристики. Чтобы сформировать цену на земельный участок, необходимо учесть очень много переменных значений, например, такие факторы:

1. Категория земли: земли лесного фонда, земли водного фонда, земли сельскохозяйственного назначения, земли поселений, земли под индивидуальное строительство, земли промышленных зон и т.д.

2. Возможные ограничения: ограничение строительства по этажности, наличие обременений, наличие сервитутов, касающихся линий электропередач, газовых и прочих коммуникаций.

3. Месторасположение участка: удаленность его от городского или районного центра.

4. Наличие транспортной инфраструктуры: невозможность пешком добраться до автобусной остановки значительно снижает стоимость такого земельного участка.

5. Наличие возможности подключиться к коммунальным коммуникациям: электричество, газопровод, водопровод, центральное отопление, канализация.

6. Престижность района: благоустройство или его отсутствие также влияют на стоимость земли. Вряд ли кто то захочет 2-3 километра по ухабам и колдобинам добираться от асфальтированной трассы до участка.

7. Наличие и шаговая доступность социальных объектов: больница, школа, детский сад, магазин, аптека и т.д.

8. Наличие лесных и водных ресурсов: предпочтение будет отдаваться земельному участку возле леса, реки, пруда, чем возле пыльной автомобильной трассы.

9. Состав и качество земельного грунта: супесчаная, песчаная, чернозем, суглинок.

Конечно, для разных категорий земли будут преобладать свои факторы. Для сельскохозяйственных земель будут ценными одни, а для земель населенного пункта другие критерии. 

Но, несомненно, важный и самый весомый фактор в оценке стоимости любого земельного участка будет спрос и предложение на рынке, характер конкуренции продавцов и покупателей (принцип спроса и предложения).

Рыночная стоимость земельного участка не может превышать наиболее вероятные затраты на приобретение объекта эквивалентной полезности (принцип замещения) и изменяется во времени и определяется на конкретную дату (принцип изменения).

Кроме того, рыночная стоимость зависит:

• от ожидаемой величины, срока и вероятности получения дохода от земельного участка за определенный период времени при наиболее эффективном его использовании без учета доходов от иных факторов производства, привлекаемых к земельному участку для предпринимательской деятельности (принцип ожидания);

• от изменения его целевого назначения, разрешенного использования, прав иных лиц на земельный участок, разделения имущественных прав на земельный участок;

• от местоположения земельного участка и влияния внешних факторов (принцип внешнего влияния).

Рыночная стоимость земельного участка определяется исходя из его наиболее эффективного использования, то есть наиболее вероятного использования земельного участка, являющегося физически возможным, экономически оправданным, соответствующим требованиям законодательства, финансово осуществимым и, в результате которого расчетная величина стоимости земельного участка будет максимальной. (Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков, №568-р от 06.03.2002г.)

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (но не наоборот).

Типовой перечень документов, необходимых для оценки стоимости земельных участков носит предварительный характер и может быть сокращен или расширен после детального ознакомления с Заданием на оценку.

1. Правоустанавливающие документы на земельный участок (свидетельство о государственной регистрации права собственности, договор аренды).

2. Кадастровый паспорт и план земельного участка.

3. Расчет (декларация) ставки земельного налога или величины арендной платы за земельный участок, предоставленный местным земельным органом (комитетом).

4. Справка о балансовой стоимости земельного участка на дату оценки (для юридических лиц).

5. Справка о наличии/отсутствии коммуникаций на земельном участке (произвольная форма).

6. Для улучшений земельного участка: правоустанавливающие документы, документы БТИ, информация о среднегодовых операционных расходах.

7. Сведения о наличии/отсутствии обременений, включая обременение залогом или долговыми обязательствами, наличием арендаторов и иных ограничений по использованию земельного участка.

8. Реквизиты Заказчика оценки (для юр. лиц - карточка организации, для физ. лиц - копия паспорта РФ).

В соответствии с требованиями законодательства РФ в области оценочной деятельности, все документы предоставляются в виде копий, заверенных печатью и подписью уполномоченного лица Заказчика оценки. 

---

Результат проведения оценки земельного участка

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке. Собственник получает на руки письменный отчет о выполненной процедуре, который имеет доказательную силу.

Ответственность за результат оценки является частью договора, который заключается перед оказанием услуги. При этом следует учитывать, что рыночная цена земли - это не постоянная величина. Со временем она меняется, и эти колебания обычно отражены в оценке - результат представлен в виде границ диапазона наиболее вероятных значений.

Отчет оценщика - документ о проведении и результатах оценки земельного участка содержит разделы:

• анализ рынка земли на момент проведения исследований;
• описание и анализ факторов, формирующих результаты экспертизы и влияющих на ценность участка;
• расчеты потенциальных доходов от использования или продажи земли;
• описание методики расчетов с указанием коэффициентов и обоснованием их применения;
• ответы на вопросы, если они были поставлены в конкретной форме.

---

Прежде чем заказать услуги оценщика, нужно убедиться, что он соответствует всем требованиям, а также нужно ознакомиться с его репутацией и отзывами клиентов. Убедиться, что эксперты-оценщики являются квалифицированными, со стажем, как этого требует законодательство, членами СРО и имеют реальный опыт.

 

Стоимость оценки земельных участков определяется совокупностью параметров и рассчитывается индивидуально. Вы можете уточнить цену у менеджеров компании по тел. 8 (3812) 20-09-33 или v.amelin@investaudit.ru

 

Если вы обратились за оценкой участка в «ИнвестАудит», то можете быть уверены, что получите максимально объективную информацию.