Специфика оценочных экспертиз в судебных разбирательствах

В Российской Федерации отношения в сфере проведения судебных экспертиз регулируются Федеральным законом от 31 мая 2001 года №73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации».

В своей деятельности судебный эксперт при проведении судебной финансово-экономической экспертизы, как и суд, придерживается определенных этапов (стадий). 

Можно выделить три основных этапа проведения оценочной экспертизы в рамках судебного процесса:

1. Организационный этап, а в рамках заключения эксперта – это вводная часть;
2. Исследовательский этап (исследовательская часть в заключении эксперта);
3. Заключительный этап или выводы, ответы на поставленные перед экспертом вопросы;

Более подробно опишем каждый этап в рамках судебной оценочной экспертизы по определению стоимости того или иного объекта.

На первом этапе рассматриваются организационные моменты проведения судебной экспертизы. Изучение определения о назначении экспертизы и поставленных вопросов перед экспертом.

После этого руководитель экспертной организации выдает поручение эксперту на производство судебной экспертизы, где ему будут разъяснены права и обязанности, а также он будет предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ. Данная статья предусматривает уголовную ответственность за заведомо ложное заключение, о чем он должен дать подписку. 

Затем происходит ознакомление с материалами дела, при отсутствии каких-либо документов, эксперт имеет право подать ходатайства о предоставлении недостающих документов, а при необходимости натурного осмотра исследуемых объектов попросить суд обязать стороны предоставить доступ к объекту (например, здание или движимое имущество). 

Если же эксперту недостаточно данных для проведения исследования или стороны уклоняются от предоставления таковых, эксперт вправе отказаться от проведения экспертизы, составив мотивированное письменное сообщение в адрес суда ее назначившего. Или же эксперт может предложить иную формулировку вопросов, на которые он может дать ответ исходя из той информации, что ему предоставлена. При оптимистичном развитии событий, после того как все необходимые материалы предоставлены, эксперт может запланировать график выполнения работ и приступить к исследовательской части.

При проведении исследования в рамках судебной экспертизы по определению рыночной стоимости используются общепринятые методологии стоимостной оценки объектов гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте. Описываются нормативные акты, которыми эксперт руководствуется при проведении исследования, в зависимости от поставленных вопросов к разрешению. 

Даются основные термины, определения и специальные понятия, встречающиеся в заключении эксперта. Обязательное описание количественных и качественных характеристик, описание оцениваемых прав, местоположения исследуемых объектов и т.д. являются неотъемлемым атрибутом общего отображения исследуемых объектов. После этого эксперт проводится анализ рынка объекта. 

К примеру, при определении стоимости земельных участков зачастую возникают проблемы слабой развитости рынка таких объектов, поэтому эксперту приходится анализировать информацию за довольно большие промежутки времени - три, шесть месяцев, а то и год, проводится анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами из сегментов рынка, к которому может быть отнесен объект экспертизы. Затем приводится описание основных ценообразующих факторов и характеристик рынка присущих тому, к которому относится исследуемый объект. 

Например, если это земельный участок, то таким факторами являются: местоположение; транспортная доступность; разрешенное использование; наличие инженерных коммуникаций; площадь участка и другие. 

Если же это движимое имущество, то к таким факторам относятся: год выпуска, техническое состояние или износ (где, кстати, может присутствовать и моральное устаревание, т.е. выпуск абсолютно новых моделей объекта), технические характеристики (это грузоподъемность, объем двигателя, мощность и другие). 

Далее описывается методология определения стоимости объекта экспертизы. В соответствии со сложившейся практикой, оценка рыночной стоимости осуществляется с точки зрения трех классических подходов: сравнительного, затратного и доходного. 

Каждый из них имеет свои сильные и слабые стороны, применение того или иного подхода обусловлено спецификой объекта, целью и назначением оценки. В целом все три подхода взаимосвязаны. Каждый из них предполагает использование различных видов доступной информации. После выбора подходов и определения методик производится расчет стоимости объекта в соответствии с выбранной методикой.

Третий, заключительный этап проведения судебной оценочной экспертизы заключается в изложении выводов и ответов на поставленные вопросы, например, по вопросу, поставленному перед экспертом: «Определить рыночную стоимость земельного участка, по состоянию на 1 января 2014 года». Эксперт сделал следующий вывод: Рыночная стоимость земельного участка, по состоянию на 1 января 2014 года составляет 30 000 000 (Тридцать миллионов) рублей.

---

Практика проведения судебной оценочной экспертизы на ретроспективную дату на примере деятельности ООО «ИнвестАудит»

ООО «ИнвестАудит» с 1999 года оказывает услуги по судебной экспертизе с целью определения рыночной стоимости объектов экспертизы, а также проведение экспертиз на соответствие отчетов об оценке требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, Федеральных стандартов оценки, поскольку из шести экспертов Омского регионального отделения Русского общества оценщиков двое работают в ООО «ИнвестАудит».

С 2019 года основным направлением ООО «ИнвестАудит» при проведении судебных экспертиз, назначенных районными судами, Омским областным судом являются экспертизы, по искам о досрочном взыскании задолженности по кредитным договорам, обращении взыскания на заложенное имущество, а также связанные с определением соответствия отчетов об оценке требованиям законодательства, потому что споры направлены на определение рыночной стоимости арендованных земельных участков, получивших положительное решение комиссии по оспариванию кадастровой стоимости. Поскольку собственником подобных земельных участков является Администрация города Омска, которая не заинтересована в уменьшении арендных платежей за земельные участки, она старается использовать все инструменты, чтобы не допустить снижения кадастровой стоимости. Однако существует практика, когда Администрация города пытается добиться увеличения кадастровой стоимости «недооцененных», по ее мнению, участков в период массовой оценки. В г. Омске такими объектам являются земельные участки под гостиницы.

К примеру, в адрес ООО «ИнвестАудит» поступило определение о назначении экспертизы по делу № ХХХХХ от 10.02.2020, где собственник и арендатор земельного участка обратились в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной. Соответственно, было вынесено определение о назначении экспертизы. На разрешение эксперту был поставлен вопрос: определить рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером 55:36:050208:ХХХХХ, находящегося примерно в 135 м, по направлению на запад от ориентира (1-этажная пристройка), расположенного в границах участка и имеющего почтовый адрес: Омская область, г. Омск, ул. ХХХХХ, по состоянию на 1 января 2014 года.

Данный вопрос, поставленный на разрешение эксперту, является корректным, дополнений и изменений не требует. Основной проблемой и загвоздкой данного дела было то, что вид разрешенного использования (ВРИ) данного земельного участка - под строительство административно - гостиничного комплекса с многоуровневой стоянкой автотранспорта, т.е. симбиоз двух кардинально отличающихся по стоимости видов использования - гостиница и автостоянка.

В материалы дела были предоставлены все необходимые для проведения работ документы, а именно: выписки из ЕГРН, письма поставщиков коммунальных услуг о подключении к системам коммуникаций, справки о наличии инженерных коммуникаций на земельных участках, схема планировочной организации земельного участка. Помимо того, в данном деле находились два отчета об оценке – со стороны собственника (Администрации города), где стоимость определялась исходя из гостиничного ВРИ со стоимостью на 292% выше текущей кадастровой стоимости, и со стороны арендатора, когда расчет был произведен исходя из ВРИ под автостоянку, где стоимость участка оказалась ниже на 33% текущей кадастровой стоимости.

Благодаря дополнительным материалам, которые были предоставлены арендатором - схемы планировочной организации земельного участка, эксперту удалось разграничить участок по видам разрешенного использования и определить справедливую стоимость земельного участка. Как видно из решения Омского областного суда от 07.04.2020, стоимость, которую определил судебный эксперт, устроила и собственника, и арендатора. Также суд указывает на то, что достоверность выводов эксперта не подвергнута сомнению участниками процесса, а стоимость, определённая экспертом, оказалась на 52% выше текущей кадастровой стоимости.

Таким образом, можно сделать вывод, что Федеральные стандарты оценочной деятельности регламентирующие действия оценщика указывают ему на юридическую дозволенность использования участка в том контексте, который закреплен в Приказе Министерства имущественных отношений об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков. А квалификация и компетенция эксперта в судебном процессе позволяют учесть все аспекты в стоимости того или иного объекта и выразить справедливое мнение о стоимости объекта экспертизы.

Получить подробную информацию о услугах и рассчитать стоимость оценки можно по ссылке ниже:

https://investaudit.ru/otsenka/