Здание не приносит доход, а налог на него вырос в 2, а то и в 10 раз?

АМЕЛИН Владимир Александрович  Руководитель Департамента оценки

Не так давно к нам обратился собственник здания с вопросом об уменьшении кадастровой стоимости объекта. На данный момент здание не используется, находится в плохом техническом состоянии, оно не только не приносит никакого дохода, но и вообще не пригодно для использования. При этом налог за него платить нужно, да еще и в несколько раз больше чем за прошлые периоды. В такой ситуации находится немало собственников. Есть ли выход расскажет Руководитель департамента оценки АКГ «ИнвестАудит» Амелин Владимир Александрович.

Определяем, с каким зданием мы имеем дело

Для начала нам нужно разобраться, с каким объектом мы столкнулись. В этом нам всегда поможет Технический паспорт здания. Если же такового нет, то нужно хотя бы понимание, с каким зданием мы имеем дело – есть ли в нем отопление, электричество, административно-офисные помещения (кабинеты), а самое главное, что было с этим зданием на дату определения кадастровой стоимости.

Для того чтобы понять дату оценки (определения кадастровой стоимости) необходимо заказать кадастровую справку, где будет указана эта дата, собственно, сама кадастровая стоимость и дата утверждения кадастровой стоимости. В случае, о котором мы говорим, датой определения была дата массовой кадастровой оценки – 20.06.2012 и собственник подробно описал нам свое здание. Этим зданием оказался холодный склад, офисных помещений и отопления в нем нет, окна выбиты, имеется кран-балка и электричество, здание состоит из металлического каркаса,без отделки, 80-х годов постройки. Вот с той поры ремонта в здании и не производилось. Но что делать собственнику? Можно ли снизить кадастровую стоимость здания, кто в этом может помочь…

Стоит ли «овчинка выделки»?

Собственнику объекта необходимо произвести кадастровую оценку здания в независимой оценочной компании. И зачастую, снижение возможно, но, как правило, стоимость этой услуги в компаниях, которые ее осуществляют, не ниже 30-50 тыс. руб. Не каждому это по карману. Если здание имеет площадь более 1 000 кв.м. – эта процедура приобретает смысл. При меньшей площади, возможно вы скажете, что овчинка выделки не стоит, в таком случае мы постараемся предложить вам более экономичный вариант.

В случае с нашим клиентом эта экономия на налоге в год составила около 8-10 т.р (снижение кадастровой стоимости на 40-50%). Однако из-за отсутствия необходимой документации на здание, клиент понял для себя, что его материальные и временные затраты на оспаривание будут выше, чем возможная выгода от снижения налога и отказался от дальнейшей процедуры оспаривания. Наверное, так поступит 90% собственников зданий, не захотев бороться с системой. Но не стоит забывать, что сама ставка налога на имущество будет постепенно расти.

Что выбрать, суд или комиссию по оспариванию кадастровой стоимости?

Хочется отметить, что если собственником здания является физическое лицо, то он имеет право обратиться в суд или комиссию, однако юридическим лицам необходимо пройти комиссию по оспариванию кадастровой стоимости в обязательном порядке, но, на мой взгляд, комиссия проще, чем суд, поскольку не надо привлекать юриста для грамотного составления искового заявления. Однако, если с даты утверждения кадастровой стоимости (не дата по состоянию на которую определена кадастровая стоимость, а именно дата утверждения, которая может быть на много позже чем дата оценки) пройдет более 5 лет, все же придется обращаться в суд, т.к. комиссия подобные заявления не рассматривает.

Комиссия по оспариванию: правильный порядок действий

В комиссию собственник самостоятельно пишет заявление и предоставляет необходимый пакет документов (в том числе нотариально заверенные копии документов и свежая выписка ЕГРН). Далее вы приходите на заседание, вам дают слово – озвучиваете свою позицию. Затем могут возникнуть вопросы к самому отчету об оценке. Чаще всего эти вопросы возникают у третьей стороны, которая заинтересована в получении налогов и отсутствия снижения налогооблагаемой базы. На заседание Заявителю можно и не приходить, но в этом случае шансы на положительное решение снижаются.

В случае положительного решения комиссии о снижении кадастровой стоимости объекта в соответствии с законодательством – кадастровая стоимость изменится с 01 января того года, в котором было подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости. Т.е. если вы подадите заявление в 2019 году и получите положительное решение (с первого раза), то с 01.01.2019 года вам изменят кадастровую стоимость,вне зависимости от даты определения стоимости вашего объекта. Предыдущие периоды придется оплачивать в полном объеме!

Считаем экономию на налогах и принимаем решение.

Несомненно, вы понесете значительные затраты на всю процедуру переоценки и снижения кадастровой стоимости объекта. Необходимо очень внимательно и правильно все просчитать, определить насколько это вам выгодно!

В свою очередь, мы считаем, что лучше один раз потратиться, ведь это позволит в дальнейшем не переплачивать налог за то, чего нет.

Берегите себя, своё время и деньги.