Критерии определения недвижимого имущества приведены в Письме ФНС России от 28.08.2019 № БС-4-21/17216@, исходя из обобщённой судебной практики и основываясь на требованиях ГК РФ. Так, необходимо:
наличие прочной связи объекта с землёй;
перемещение объекта невозможно без несоразмерного ущерба его назначению;
наличие у объекта самостоятельных полезных свойств, которые могут быть использованы в экономической деятельности независимо от земельного участки, на котором он находится.
Как видим, критерии определены, однако не являются однозначными для их толкования (по сути, оценочны).
В Письме ФНС России от 21.05.2021 № БС-4-21/7027@, основанном на Определении Верховного Суда РФ от 17.05.2021 № 308-ЭС20-23222 по делу № А32-56709/2019, отмечено, что размещение (монтаж) в здании оборудования, которое приобретено и учитывается отдельно, не означает, что оно составляет вместе с этим зданием единый объект недвижимости.
Оборудование не относится к зданиям и сооружениям, формируя самостоятельную группу основных средств, за исключением прямо предусмотренных в ОКОФ случаев, когда отдельные объекты признаются неотъемлемой частью зданий и включаются в их состав.
Определением Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 17.05.2021 № 308- ЭС20-23222 по делу № А32-56709/2019 пояснено, что нельзя отнести объект к недвижимости только по причине того, что он связан с землёй и его нельзя переместить без разрушения или повреждения.
Это связано с тем, что данный критерий не позволяет определить характер инвестиций налогоплательщика – в обновление движимого имущества или в создание недвижимости. В любом случае до приобретения и монтажа объекты не имеют связи с землёй, а после начала эксплуатации могут образовать сложную вещь с недвижимостью.
Что касается записи в ЕГРН, то, по мнению Верховного Суда РФ, государственная регистрация права на вещь устанавливается в целях обеспечения стабильности гражданского оборота и не является обязательным условием для признания её объектом недвижимости.
Мнение Росреестра и ряда судебных органов: сооружения, построенные и введённые в эксплуатацию с получением разрешительной документации (как объекты капитального строительства), с большей степенью вероятности относятся к объектам недвижимости.
А объекты, обладающие характеристиками некапитальных сооружений, не относятся к недвижимому имуществу, право собственности на которые подлежит государственной регистрации (данное мнение отражено в Письмах Минфина России от 26.05.2021 № 03-05-05-01/40484, от 29.06.2021 № 03-05-05-01/51043, рекомендованных к применению Письмом ФНС России от 02.08.2021 № СД-4-21/10889@